Известная поговорка гласит, что цыплят по осени считают. Но по
отношению к юрмальской недвижимости она применима лишь отчасти: в
течение года на нашем рынке бывает пару месяцев затишья, но в целом
активность со стороны потенциальных покупателей наблюдается в течение
всего года. Поэтому подводить какие-то практические итоги нынешнего лета
можно будет в декабре. Что, впрочем, не мешает говорить о наметившихся
тенденциях. Если проанализировать появляющиеся в СМИ высказывания
представителей ряда компаний, которые специализируются исключительно на
предоставлении маклерских услуг или развитии одного-двух небольших жилых
проектов, то получается, что количество клиентов в этом году по
сравнению с прошлым немного уменьшилось. Моя же оценка иная: спрос на
юрмальскую недвижимость остается высоким и устойчивым. По крайней мере
мы в компании Vigvam продолжаем чувствовать его на уровне 2010-2011
годов, а по отдельным сегментам рынка -- даже выше. И между нашими
наблюдениями и наблюдениями других нет особых противоречий. Все имеет
объяснение. Если говорить о коллегах-конкурентах, то в 2012 году в
Юрмале появилось слишком много непонятных посредников, которых смыло
волной с рынка в годы кризиса. Однако на фоне позитивных ожиданий они
решили, так сказать, тряхнуть стариной и попытаться половить свою
золотую рыбку, не имея нормального портфеля предложений. Рынку они
добавили только сумбура, но на их крючки и наживки попадались
потенциальные покупатели, тем самым не дошедшие до моих коллег. Что
касается мнения об активности рынка, которое озвучивают старые
девелоперы, то в Юрмале за последний год начали реализовываться (или уже
вышли в продажу) более трех десятков новых проектов. И это, разумеется,
размыло спрос, которым пользовались уже имевшиеся на курорте
многоквартирные дома. Мы же, Vigvam, не зацикливались на чем-то
одном, поэтому всегда были при деле. Кому-то подыскивали недвижимость и
проводили сделки, кому-то делали вид на жительство, кому-то строили
частные дома, еще кому-то -- ремонт в квартире. Тем самым в который раз
убеждались в действенности правила: вначале ты годами работаешь на свое
имя, а затем имя работает на тебя. Основная масса наших клиентов
нынешнего года -- это те, кто шел по рекомендации. То есть россияне,
украинцы или казахи, которым мы уже помогли с покупкой недвижимости и
получением вида на жительство, рекомендовали нас своим друзьям. И
именно такие покупатели были более гибкими и креативными в своем подходе
к юрмальской недвижимости. Они рассматривали не только квартиры, но и
варианты покупки земли, и строительства дома. Тогда как иностранные
клиенты, которые приходили, узнав о нас из рекламных материалов, просили
подыскать им что-то в рамках 143 000-170 000 евро, то есть строго с
прицелом на получение вида на жительство. Прошедшим летом
почувствовали рост двух категорий клиентов. Первая -- это инвесторы,
желающие вложить свои деньги в какие-то девелоперские проекты или
приобретение ликвидных земельных участков и частных домов. Только с
каждым годом планка входа в этот бизнес растет. И если раньше сумма в
полмиллиона евро считалась серьезной, то сейчас из-за роста цен ее
покупательная способность несколько снизилась. Вторая позитивная
тенденция 2012 года -- рост интереса к недорогим -- 150 000-220 000 евро
-- домам, расположенным за железной дорогой и в районах Асари --
Меллужи. Как и предполагал еще весной, они стали привлекательными для
клиентов. Что можно купить за такие суммы в центре Юрмалы? Квартиры
площадью 50-60 кв. м! Сопоставив эти предложения с полноценным домом в
200 кв. м, пусть и находящимся на смехотворном для москвичей удалении в
7-10 минут езды от улицы Йомас, многие клиенты стали выбирать именно
частный дом. И если полгода назад я оценивал количество выставленных на
продажу недорогих домов в Асари, Валтери, Меллужи и Пумпури в сотню
единиц, то сейчас могу сказать: те дома, которые Vigvam построил в
2004-2007 годах и тогда не реализовал, скорее всего, будут распроданы в
ближайшие шесть-семь месяцев. А ведь мы в данном сегменте один из самых
больших игроков. Это заставляет нас уже сейчас думать о начале нового
этапа строительства частных домов на продажу. Позволю себе одно
наблюдение: те участники рынка, которые обожглись в прошлый кризис,
стараются подходить к вопросу ценообразования на свои объекты взвешенно.
Они не хотят во второй раз наступать на те же грабли. В то же время
новые игроки, если изучать публичные объявления о продажах, поднимают
цены и размещают дорогие дома совсем в неподходящих для этого местах.
Так, за железной дорогой в Асари и Валтери на продажу предлагаются
частные дома дороже миллиона евро! Мне трудно понять логику подобных
предложений и того, на кого они рассчитаны? За такие деньги география
инвестора значительно расширяется: можно приобрести себе хороший дом в
Германии, Франции или Италии. В тех местах, где эту недвижимость будет
легко сдавать в аренду с высокой доходностью. Многолетний опыт работы
Vigvam свидетельствует, что Юрмала интересна покупателям до
определенного ценового уровня, выше которого они покупать не станут.
Что дальше? Квартиры, аналогичные тем, что еще два года назад можно
было приобрести по 2 000 евро за кв. м, теперь предлагаются от 4 000
евро за кв. м. На этом фоне растет цена частных домов, наиболее
привлекательные из которых по соотношению цены и качества раскупаются.
Скоро можно ждать начала строительства новых частных домов с целью
продажи. Это, в свою очередь, потянет вверх стоимость земельных
участков. Квартиры также продаются в достаточном количестве: каждый
иностранный покупатель обычно ведет за собой в проект и своих друзей.
Понимая последовательность этих действий, можно прогнозировать, что
будет происходить завтра и послезавтра. Правда, при одном условии: если
латвийское государство сохранит нынешние правила игры, привлекательные
для иностранных инвесторов!
